Vlivy globální ekonomiky na hypoteční úvěry - pasti variabilních úrokových sazeb
Průměrné úrokové sazby hypoték podle statistik Fincentrum Hypoindexu klesly za necelý rok o více než půl procentního bodu na hodnoty lehce přes 5 %. Proto je doslova fantastické, že lze získat hypotéku s úrokovou sazbou pod 4 %, i „spekulovat“ na její další pokles. Málokdo si uvědomuje, že stejným tempem, jakým se sazby propadaly směrem dolů, mohou opět vyšplhat vzhůru. A tomu, kdo změnu trendu nezachytí v pravou chvíli, se následně může splátka hypotéky výrazně prodražit, neboť období současných extrémně nízkých základních úrokových sazeb nebude trvat věčně.
Úrokové sazby na minimech. Jak dlouho?
Globální ekonomika zasažená nejprve hypoteční a posléze finanční krizí toto složité období ustála. Výsledkem bylo dramatické zbrzdění výkonnosti reálné ekonomiky především ve vyspělém světě a cenou za vyléčení všech příznaků byl další skokový nárůst zadlužení většiny zemí.
V době vrcholící finanční krize bylo prioritou vlád zasažených zemí obnovit na trzích vzájemnou důvěru. Vlády usilující o odblokování patové situace plynoucí ze vzájemné nedůvěry všech účastníků převzaly na svá bedra část dluhů soukromého sektoru (viz. sanace bank v USA a GB) či stimulovaly propad soukromé poptávky pomocí nestandardních nástrojů (např. „šrotovné“). Tato opatření následně profinancovaly emisemi státního dluhu. Důsledkem záchranných operací jsou nyní vysoké schodky veřejných financí a rostoucí náklady na obsluhu dluhu - platbu úroků. A to vše za podmínek stagnující reálné ekonomiky či jejího mírného růstu.Z krátkodobého hlediska vládám nezbývá nic jiného, než si na splácení úroků dále půjčovat. Tím se však spirála zadlužování ještě více roztáčí a vede k omezení dostupnosti úvěrů pro soukromé subjekty.
„Hlavním rizikem pro českou ekonomiku v následujících dvou letech je obnovení recese u jejích největších obchodních partnerů a následné zpomalení domácí ekonomické aktivity. Druhým klíčovým rizikem je zhoršující se fiskální vývoj v mnoha zemích včetně ČR – aktuální hrozbou je zejména přenos obav ohledně schopnosti financovat vládní dluh v kriticky zadlužených zemích na další země, jejichž veřejné finance vykazují rovněž dílčí znaky potenciální neudržitelnosti,“ vyjmenovává největší rizika pro budoucí vývoj české ekonomiky ČNB ve své Zprávě o finanční stabilitě 2009/2010 publikované dne 18. 6. 2010 (dále „Zpráva“). V takovém případě by ČNB zřejmě reagovala utahováním „měnových šroubů“ a tedy i navyšováním základních úrokových sazeb, což by se odrazilo také v růstu úrokových sazeb úvěrů v komerční sféře.
Z dlouhodobého hlediska existuje pouze omezený počet možností, jak ze začarovaného kruhu zadlužení vystoupit. Extrémním řešením, kterým se vlády chtějí většinou vyhnout, je vyhlášení insolvence či restrukturalizace státního dluhu, tedy státní bankrot. Variantou je i kombinace zvýšení daňových příjmů pomocí růstu daňových sazeb (či zaváděním nových typů daní a škrtání ve výdajích státu. Tato cesta je zpravidla bolestná a u vlád i obyvatelstva nepříliš oblíbená. Politicky nejméně rizikovou variantou a v historii několikrát „úspěšně vyzkoušenou“ je znehodnocení dluhu prostřednictvím inflace. V takové situaci dochází k relativnímu znehodnocení dluhu, kdy daňové příjmy rostou díky růstu nominálních cen. Současně se však negativně projeví u relativní hodnoty některých finančních aktiv (např. peněžních úspor). Je nasnadě, že tato třetí varianta vyžaduje taktéž „spoluúčast“ ze strany centrální měnové autority. V takové situaci jsou klíčové cíle měnové politiky dané měny a nezávislost centrální banky na vládě. Čím více centrální banka musí sledovat mimo cenové stability i další makroekonomické cíle (např. podporu zaměstnanosti či růst ekonomiky), tím je její politika náchylnější ke kompromisům s vládou. Tím roste i riziko inflace pro danou ekonomiku.
Proto nelze nyní vyloučit, že monetární politika kvantitativního uvolňování (tj. mimo jiného monetizace státního dluhu) uplatňovaná některými centrálními bankami (např. FED, ECB, BoE) s cílem podpořit finanční trhy, povede ve střednědobém horizontu (jednotkách let) k nárůstu inflačních očekávání a v konečném důsledku k růstu cen reálných aktiv (viz. současné extrémní ceny zlata).
Spekulace na další pokles sazeb hypoték
Pokud se nyní klienti bank rozhodují mezi fixní a variabilní úrokovou sazbou u hypotečních úvěrů, měli by při svém rozhodování vzít všechny výše uvedené scénáře v potaz. Je třeba si uvědomit, že za současné situace mohou v případě variabilní hypotéky „vydělat“ maximálně 1pct bod ve srovnání s fixní úrokovou sazbou. A tento efekt je pouze krátkodobý. V opačném směru mají úrokové sazby neomezený prostor k růstu. Pouze pro ilustraci, pokud se naplní nejhorší očekávání současných prognóz ČNB (viz. Zpráva), mohou krátkodobé variabilní úrokové sazby vzrůst během relativně krátké doby až o 5 procentních bodů. Navíc použité krizové scénáře z výše zmíněné Zprávy zatím ještě plně nereflektují rizika potenciálně zvýšené inflace plynoucí z řešení schodků veřejných rozpočtů ve světě.
Spekulace na další pokles úrokových sazeb za současných příznivých cen nemovitostí a ceny jejich financování nedává smysl. I ze Zprávy vyplývá, že se nacházíme na úplném dně měnového cyklu a čeká nás i bez stresových scénářů postupný pozvolný růst úrokových sazeb. Z výše uvedených důvodů se klientům za současné situace daleko více vyplatí zafixovat si aktuální nízké úrokové sazby alespoň na dobu tří či ještě lépe pěti let. Zafixují si totiž jistotu stabilní splátky hypotečního úvěru za příznivou cenu a v klidu svého nového domova mohou překlenout období, které bude charakteristické svou nevypočitatelností a nejistotou. Hypoteční úvěr je dlouhodobá služba, nikoliv jednorázový produkt, který končí krátce po podpisu úvěrové smlouvy. Toto je třeba mít na paměti při porovnávání výhodnosti konkrétních nabídek financování. Nejen okamžitá sazba, ale i celková cena úvěru, profesionální poradenství při optimálním nastavení financování nákupu nemovitosti, důvěryhodnost poskytovatele i jeho zkušenost s hypotékami, to jsou všechno základní faktory pro správné rozhodnutí. Protože hypoteční úvěr je dlouhodobým vztahem, který ovlivňuje budoucí život klienta i jeho rodiny, nelze se divit, že většina Čechů stále upřednostňuje jistotu pevné splátky před variabilní nabídkou úrokové sazby či spekulací na její případný pozitivní vývoj.
Autor: Ing. Martin Vašek, náměstek generálního ředitele pro věci finanční, Hypoteční banka
Text psaný pro týdeník Euro
Globální ekonomika zasažená nejprve hypoteční a posléze finanční krizí toto složité období ustála. Výsledkem bylo dramatické zbrzdění výkonnosti reálné ekonomiky především ve vyspělém světě a cenou za vyléčení všech příznaků byl další skokový nárůst zadlužení většiny zemí.
V době vrcholící finanční krize bylo prioritou vlád zasažených zemí obnovit na trzích vzájemnou důvěru. Vlády usilující o odblokování patové situace plynoucí ze vzájemné nedůvěry všech účastníků převzaly na svá bedra část dluhů soukromého sektoru (viz. sanace bank v USA a GB) či stimulovaly propad soukromé poptávky pomocí nestandardních nástrojů (např. „šrotovné“). Tato opatření následně profinancovaly emisemi státního dluhu. Důsledkem záchranných operací jsou nyní vysoké schodky veřejných financí a rostoucí náklady na obsluhu dluhu - platbu úroků. A to vše za podmínek stagnující reálné ekonomiky či jejího mírného růstu.Z krátkodobého hlediska vládám nezbývá nic jiného, než si na splácení úroků dále půjčovat. Tím se však spirála zadlužování ještě více roztáčí a vede k omezení dostupnosti úvěrů pro soukromé subjekty.
„Hlavním rizikem pro českou ekonomiku v následujících dvou letech je obnovení recese u jejích největších obchodních partnerů a následné zpomalení domácí ekonomické aktivity. Druhým klíčovým rizikem je zhoršující se fiskální vývoj v mnoha zemích včetně ČR – aktuální hrozbou je zejména přenos obav ohledně schopnosti financovat vládní dluh v kriticky zadlužených zemích na další země, jejichž veřejné finance vykazují rovněž dílčí znaky potenciální neudržitelnosti,“ vyjmenovává největší rizika pro budoucí vývoj české ekonomiky ČNB ve své Zprávě o finanční stabilitě 2009/2010 publikované dne 18. 6. 2010 (dále „Zpráva“). V takovém případě by ČNB zřejmě reagovala utahováním „měnových šroubů“ a tedy i navyšováním základních úrokových sazeb, což by se odrazilo také v růstu úrokových sazeb úvěrů v komerční sféře.
Z dlouhodobého hlediska existuje pouze omezený počet možností, jak ze začarovaného kruhu zadlužení vystoupit. Extrémním řešením, kterým se vlády chtějí většinou vyhnout, je vyhlášení insolvence či restrukturalizace státního dluhu, tedy státní bankrot. Variantou je i kombinace zvýšení daňových příjmů pomocí růstu daňových sazeb (či zaváděním nových typů daní a škrtání ve výdajích státu. Tato cesta je zpravidla bolestná a u vlád i obyvatelstva nepříliš oblíbená. Politicky nejméně rizikovou variantou a v historii několikrát „úspěšně vyzkoušenou“ je znehodnocení dluhu prostřednictvím inflace. V takové situaci dochází k relativnímu znehodnocení dluhu, kdy daňové příjmy rostou díky růstu nominálních cen. Současně se však negativně projeví u relativní hodnoty některých finančních aktiv (např. peněžních úspor). Je nasnadě, že tato třetí varianta vyžaduje taktéž „spoluúčast“ ze strany centrální měnové autority. V takové situaci jsou klíčové cíle měnové politiky dané měny a nezávislost centrální banky na vládě. Čím více centrální banka musí sledovat mimo cenové stability i další makroekonomické cíle (např. podporu zaměstnanosti či růst ekonomiky), tím je její politika náchylnější ke kompromisům s vládou. Tím roste i riziko inflace pro danou ekonomiku.
Proto nelze nyní vyloučit, že monetární politika kvantitativního uvolňování (tj. mimo jiného monetizace státního dluhu) uplatňovaná některými centrálními bankami (např. FED, ECB, BoE) s cílem podpořit finanční trhy, povede ve střednědobém horizontu (jednotkách let) k nárůstu inflačních očekávání a v konečném důsledku k růstu cen reálných aktiv (viz. současné extrémní ceny zlata).
Spekulace na další pokles sazeb hypoték
Pokud se nyní klienti bank rozhodují mezi fixní a variabilní úrokovou sazbou u hypotečních úvěrů, měli by při svém rozhodování vzít všechny výše uvedené scénáře v potaz. Je třeba si uvědomit, že za současné situace mohou v případě variabilní hypotéky „vydělat“ maximálně 1pct bod ve srovnání s fixní úrokovou sazbou. A tento efekt je pouze krátkodobý. V opačném směru mají úrokové sazby neomezený prostor k růstu. Pouze pro ilustraci, pokud se naplní nejhorší očekávání současných prognóz ČNB (viz. Zpráva), mohou krátkodobé variabilní úrokové sazby vzrůst během relativně krátké doby až o 5 procentních bodů. Navíc použité krizové scénáře z výše zmíněné Zprávy zatím ještě plně nereflektují rizika potenciálně zvýšené inflace plynoucí z řešení schodků veřejných rozpočtů ve světě.
Spekulace na další pokles úrokových sazeb za současných příznivých cen nemovitostí a ceny jejich financování nedává smysl. I ze Zprávy vyplývá, že se nacházíme na úplném dně měnového cyklu a čeká nás i bez stresových scénářů postupný pozvolný růst úrokových sazeb. Z výše uvedených důvodů se klientům za současné situace daleko více vyplatí zafixovat si aktuální nízké úrokové sazby alespoň na dobu tří či ještě lépe pěti let. Zafixují si totiž jistotu stabilní splátky hypotečního úvěru za příznivou cenu a v klidu svého nového domova mohou překlenout období, které bude charakteristické svou nevypočitatelností a nejistotou. Hypoteční úvěr je dlouhodobá služba, nikoliv jednorázový produkt, který končí krátce po podpisu úvěrové smlouvy. Toto je třeba mít na paměti při porovnávání výhodnosti konkrétních nabídek financování. Nejen okamžitá sazba, ale i celková cena úvěru, profesionální poradenství při optimálním nastavení financování nákupu nemovitosti, důvěryhodnost poskytovatele i jeho zkušenost s hypotékami, to jsou všechno základní faktory pro správné rozhodnutí. Protože hypoteční úvěr je dlouhodobým vztahem, který ovlivňuje budoucí život klienta i jeho rodiny, nelze se divit, že většina Čechů stále upřednostňuje jistotu pevné splátky před variabilní nabídkou úrokové sazby či spekulací na její případný pozitivní vývoj.
Autor: Ing. Martin Vašek, náměstek generálního ředitele pro věci finanční, Hypoteční banka
Text psaný pro týdeník Euro
2.8.2010